다음은 김명성 경제자문위원의 기고문이다.-편집자 주


경매로 농지를 취득하려면 우선 물건 소재지의 농지현황을 파악하여야 한다.

농지에는 전, 답, 과수원 등이 있는데 현황이 타 용도로 사용되고 있으면 관할 구청 및 읍, 면사무소에서는 원상복구 후 농취증 발급을 하기 때문에 경락인으로서는 신경 쓰이는 부분일 수밖에 없다.

낙찰 후 일주일내에 경매계에 농지취득 증명을 관할 관서로부터 발급받아 제출하여야 매각허가를 받을 수 있는데 그 기간 내에 제출하지 못하면 불허가와 동시에 입찰 보증금은 몰수되어 배당기일에 채권자 배당으로 돌아가게 된다.

이런 경우 낙찰인의 자격으로는 소유권이 없어 본건 농지에 원상회복의 권리가 없으므로 낙찰 후 농지의 원 상태로 복구한다는 계획서와 농지취득증명을 하여야 한다.

추후 잔금 납부 후 영농계획에 따라 농사를 지어야 하고 1년 이내에 농사를 짓지 않을 경우 관할 관서로부터 농지처분 명령을 받거나 공시지가의 20%에 해당하는 과태료 처분을 받을 수도 있다.

부득이 전 소유자 내지 경작자의 명도가 이뤄지지 않는 경우 농지 매각 청문 절차 시 관련 서류를 관할 관청에 제출하여 시간상의 구제를 받아야 한다.

2015년부터 쌀 개방이 전면 개방되어 답의 수익성이 낮아져 정부의 대책이 있을 듯하다.

사적인 견해이나 예를 들어 농지의 형질변경 시 대체 농지 조성비 및 개발 부담금이 상당한데 그 부담금을 줄여 주는 방향으로 가지 않을까 예상된다.

그렇다면 위치가 좋은 농지를 취득하여 때를 기다려보는 것도 괜찮을 것 같다. 답을 형질 변경 하기위해서는 복토를 하기위한 흙, 모래, 자갈 등이 필요한데 앞으로 물장사 뿐 아니라 흙장사도 생겨 날 듯싶다. 파생적으로 개발할 수 있는 임야도 좋은 투자처라 보여진다.

부동산을 취득하기위해서는 등기부상의 권리관계를 살펴보아야 하는데 요약해서 말하자면 순위가 앞선 것이 권리도 앞선다고 할 수 있다. 또한 매각물건의 감정서도 꼭 살펴보아야 한다.