□ 주택관련 세제

1. 개 요

□ 주택건설 사업자에게 부과되는 세제

택지구입시	∀	택지보유시	∀	주택건설완료시 (보존등기시)	∀	주택분양시
- 취득세 (취득가액 2%) - 등록세 (취득가액 3%) - 교육세 (등록세액 20%)		- 종합토지세 - 교육세 (등록세액 20%) - 도시계획세 (토지가액 0.2%)		- 취득세 (취득가액 2%) - 등록세 (취득가액 0.8%) - 교육세 (등록세액 20%)		- 특별부가세 (양도차액 20%) - 부가가치세 (공급가액 10%)

□ 주택 구입자에게 부과되는 세제

주택구입시	∀	주택보유시	∀	주택양도시
- 취득세 (취득가액 2%) - 등록세 (취득가액 3%) - 교육세 (등록세액 20%)		- 종합토지세 - 재산세 (시가표준액 0.3∼7%) - 교육세 (종합토지세 20%)		- 양도소득세 (양도소득 30∼75%)

2. 주택건설 사업자에게 부과하는 세제

□ 택지구입시 세제

세목	과세표준 및 세율	감면대상	근거법령
취득세	- 취득가액 2% - 사치성 재산(별장·고급주택용 택지 등) 및 법인의 비업무용부동산은 취득가액의 15%		- 지방세법 제111조, 제112조
등록세	- 취득가액의 3%		- 지방세법 제131조
교육세	- 등록세액의 20%		- 교육세법 제5조

□ 택지보유시 세제

세목	과세표준 및 세율	감면대상	근거법령
종 합 토지세	- 종합합산 : 납세의무자가 소유한 전국의 모든 토지에 대해 과세표준액의 0.2∼5% - 별도합산 : 납세의무자가 소유한 건축물의 부속토지에 대해 과세표준액의 0.3∼2% - 분리과세 · 전·답인 경우 과세표준액의 0.1% · 주택건설용 토지과세 표준액의 0.3%(사업계획 승인후 사용검사시까지)		- 지방세법 제234조의16 - 지방세법시행령 제194조의15제4항제8호
교육세	- 종합토지세액의 20%		- 교육세법 제5조
도 시 계획세	- 토지가액의 0.2%		- 지방세법 제237조

□ 주택건축 완료시(보존등기시)

세목	과세표준 및 세율	감면대상	근거법령
취득세	- 취득가액의 2%	분양 또는 임대목적의 60□이하의 공동주택 → 면제	- 지방세 감면조례
등록세	- 취득가액의 0.8%	분양 또는 임대목적의 60□이하의 공동주택 → 면제	- 지방세 감면조례
교육세	- 등록세액의 20%		- 교육세법 제5조

□ 주택분양시

세목	과세표준 및 세율	감면대상	근거법령
특 별 부가세	- 양도차액의 20% (미등기 전매의 경우 40%)	일반분양 또는 건설임대주택 분양시 → 면제	- 법인세법시행령 제124조의3제5항
부 가 가치세	- 주택 공급가액의 10%	국민주택규모(전용 85□)이하의 주택공급시 → 면제	- 조세특례제한법 제100조제1항제1호

3. 주택 구입자에 부과하는 세제

□ 주택취득시 부과세제

세목	과세표준 및 세율	감면대상	근거법령
취득세	- 취득가액의 2%	- 40□이하 → 면제 - 40∼60□ → 50%감면 - □98. 5. 22 ∼ □99. 12. 31까지 분양계약을 체결하고 □01. 6. 30까지 취득·등기한 주택 → 25%감면	- 지방세감면조례
등록세	- 취득가액의 3%	- 40□이하 → 면제 - 40∼60□ → 50%감면 - □98. 5. 22 ∼ □99. 12. 31까지 분양계약을 체결하고 □01. 6. 30까지 취득·등기한 주택 → 25%감면	- 지방세감면조례
교육세	- 등록세액의 20%		- 교육세법 제5조

□ 주택보유시 부과세제

세목	과세표준 및 세율	감면대상	근거법령
종 합 토지세 (토지)	- 별도합산 : 납세의무자가 소유한 건축물의 부속토지에 대해 과세 표준액 0.3∼2%	전용면적 60□이하 5세대이상 임대주택은 단일세율 0.3% 적용	- 지방세 감면조례
재산세 (건물)	- 시가표준액의 일정비율 (0.3∼7%)	·전용면적 60□이하 5세대이상 임대주택 → 세액의 50% 감면 ·전용 40□이하인 영구임대주택 → 면제	- 지방세 감면조례
교육세	- 종합토지세의 20%		- 교육세법 제5조

□ 주택양도시 부과세율

세목	과세표준 및 세율	감면대상	근거법령
양 도 소득세	- 2년이상 보유시 : 양도소득액 20∼40% - 2년미만 보유시 : 양도소득액 40% - 미등기 전매 : 양도소득액의 65%	- 1세대 1주택으로 3년보유 양도시 → 면제 - 국민주택규모 이하의 미분양주택을(□95. 11기준) □97년말까지 구입하고, 5년이상 임대후 양도시 → 양도차액의 20% 또는 종합소득세(10∼40%) 적용 - 국민주택규모이하의 매입임대주택(5호이상) · 5년 임대후 양도 : 50%감면 · 10년 임대후 양도 : 100%감면 - 매입임대사업자가 □95이후 분양주택을 5년임대후 양도하거나 건설임대사업자가 5년임대후 양도시 : 100%감면 - □98. 5. 20 ∼ □99. 12. 31까지 신축주택(고급주택 제외)을 취득하는 경우 5년간 양도소득세 면제 - □99. 1. 1 ∼ □99. 12. 31까지 계약을 체결하고 취득한 주택(□00. 1. 1이후 잔금청산 또는 등기이전한 경우를 포함)은 1년이상 보유후 양도시 비과세	- 소득세법시행령 제154조 - 조세특례제한법 - 조세특례제한법 - 소득세법시행령 제154조

※ 1세대 1주택자(1주택을 3년이상 보유)의 경우

- □99. 1. 1 ∼ □99. 12. 31사이에 주택을 구입한 경우 종전주택을 새로운 주택구입로부터 2년내 양도시 비과세

- □99. 1. 1 ∼ □99. 12. 31사이에 구입한 신축주택을 먼저 양도한 경우는 당해 주택을 1년이상 보유후 양도하더라도 2주택에 해당되어 과세

- 종전주택을 먼저 양도한 경우 □99. 1. 1 ∼ □99. 12. 31사이에 구입한 신규주택은 1년이상 보유후 양도시 비과세

※ 주택분양권 제외

- 주택을 구입한 경우를 그 대상으로 하므로 주택분양권(당첨권)은 비과세 적용대상에서 제외됨

4. 기타 주택관련 세제지원

□ 신축주택 구입에 대한 양도소득세 면제(기한 만료)

- □98. 5. 22 ∼ □99. 6. 30까지 구입(분양계획 포함)하는 소득세법상 고급주택을 제외한 신축주택에 대해서는 취득일(잔금청산일)로부터 5년낸 매각시 양도소득세 면제, 5년후 매각시에는 5년이후 양도차익에 대해서만 과제

※ 25.7평이하 주택은 □99. 12. 31까지

- 고급주택 기준

구분	지방세법	소득세법
단독주택	연면적 100평, 대지면적 200평 초과	연면적 80평, 대지면적 150평 초과이고, 실거래 가액이 6억 초과
공동주택	전용 74평 초과	전용 50평 이상이고, 실거래가액 6억 초과

□ 신축주택 구입에 대한 지방세 감면(기한 만료)

- □98. 5. 22 ∼ □99. 6. 30까지 구입하는 18∼25.7평 신축주택에 대해서는 취득세와 등록세를 25% 감면

□ 주택 임대소득에 대한 비과세 제도(소득세법 제12조)

- 2개이하의 주택을 소유하는 자의 주택 임대소득으로서 다음에 해당하는 주택에 대해서는 비과세

· 농어촌지역(수도권정비계획법에 의한 수도권지역외의 읍·면지역)외의 지역에 소재하는 주택을 2개이하 소유하는 자의 주택 임대소득

※ 고급주택, 연면적이 116□를 초과하는 단독주택, 연면적이 85□를 초과하는 공동주택을 2개이상 소유하는 자의 주택등의 임대소득은 제외

· 농어촌지역에 소재하는 주택을 3개이하 소유하는자의 주택임대소득

※ 고급주택의 임대소득은 제외

□ 주택관련 저축금액에 대한 소득공제 제도(소득세법 제52조)

- 배우자 또는 부양가족이 있는 세대주로서 근로소득이 있는 사람중 무주택자 이거나 전용면적 85□이하의 1주택 소유자가 아래의 주택마련 저축을 하는 경우

· 청약저축(주택건설촉진법)

· 청약부금(주택공급에관한규칙)

· 근로자 주택마련 저측(근로자의주거안정과목돈마련지원에관한법률)

· 장기 주택마련 저축(조세특례제한법)

※ 근로자 주택마련 저축(□97. 12. 1 신규중지)

- 가입대상

· 월 급여액 60만원이하인 근로자

· 일당 24천원이하인 일용근로자

· 해외 취업자로서 주택이 없는 자 또는 86□이하 1주택 소유자

- 계약기간 : 1년이상 10년이내 자유 만기

- 월부금 : 1∼15만원까지 5천원 단위

※ 장기 주택마련 저축

- 가입대상 : 만 18셍;상 무주택자 또는 85□이하 1주택 소유자

- 저축기간 : 7·8·9·10년

- 저축한도 : 1∼100만원까지 1만원 단위로 월 1회 불입

□ 신축주택 구입자금 차입금에 대한 소득 공제

- 배우자 또는 부양가족이 있는 세대주로서 근로소득이 있는 사람중 85□이하의 1주택만을 소유하거나 임차한 자가 당해 주택을 취득 또는 임차하기 위하여 차입한 차입금(주택마련 저축을 한 자가 주택을 취득 또는 임차하기 위하여 당해 저축기관에서 차입한 차입금)의 원리금을 상환하는 경우

· 당해 상환금액의 40%(180만원 한도)를 소득공제