개발제한구역 제도개선(지정․해제) 현황

□ 연혁 및 해제현황

ㅇ (지  정) ‘71～’77년 까지 총 8차례에 걸쳐 전국 14개 중소․대도시권에 지정 : 5,397.1㎢(국토의 5.4%)

ㅇ (해  제) ‘00～’12.12월 까지 구역존치 실효성이 낮은 7개 중소도시권 전면해제, 대도시권 부분해제(국책사업, 집단취락, 지역현안 등) : 1,508㎢

① 중소도시 전면해제 : 1,103㎢

② 7대 대도시권 광역도시계획에 반영된 해제가능총면적 532㎢ 이중 현재까지 288㎢를 해제(잔여면적은 243㎢)

③ 광역도시계획과 별도로 고리원전 등 우선 해제된 면적은 132㎢

ㅇ (존  치)  ‘12..12월말 현재 3,873㎢ 존치(지정당시 면적의 71.7%)

<7대 대도시권 개발제한구역 현황(‘12.12월말 현재)>

구 분	계(㎢)	수도권	부산권	대구권	대전권	광주권	울산권	창원권
당초지정	4,294.0	1,566.8	597.1	536.5	441.1	554.7	283.6	314.2
기 해제	420.4	149.0	174.2	20.0	12.2	35.8	13.7	15.5
현재관리	3,873.6	1,417.8	422.9	516.5	428.9	518.9	269.9	298.7

ㅇ (‘08 제도개선) 서민주거확대와 지역경제활성화를 위해 기존 해제가능총량(342㎢)의 30%이내에서 추가해제

□ 해제절차

광역도시계획 변경				도시관리계획 변경
권역별 해제가능총량 확정				구체적인 해제지역을 설정하여 해제
		필요시 도시기본계획 변경

1. 해제 관련 제도개선

□ 개발제한구역 제도개선 시안('99. 7월)

가. 추진배경

□ ’98.11.25 주민․환경단체․언론 등 각계 대표 23인으로 구성(’98.4.15)된 「제도개선협의회」에서 제도개선 추진

□  ’98.11.27～12.18 改善試案에 대한 공청회를 전국 12개 도시에서 개최

ㅇ 제도개선협의회를 총 31회 개최하고 환경단체등 시민운동단체 및 환경․도시계획 전문가들의 간담회 개최

ㅇ 영국 TCPA 연구담당자를 불러 공개 토론회를 개최(’99.6.3)하고, 국내 전문기관의 연구결과 토론회도 개최(’99.7.9)하는 등 전국민적 합의과정을 거쳐 제도개선 방안마련

	기 본 방 향
□ 개발제한구역 제도의 기본 골격은 유지하되, “先 환경평가 및 도시계획 - 後 해제” 방식으로 조정 ㅇ 시가지 확산압력이 낮고 환경훼손의 우려가 적은 도시권은 해제 ㅇ 시가지 확산압력이 높고 환경훼손의 우려가 큰 도시권은 개발제한구역을 유지하되 보전가치가 낮은 지역을 선별하여 부분 해제 - 다만, 대규모 집단취락, 산업단지, 경계선이 마을을 관통하는 지역등 불합리한 지역은 우선적으로 해제 - 개발제한구역으로 계속 유지되는 지역은 철저히 관리하되 주민생활의 불편을 완화하고 지원․보상대책을 강구

나. 제도개선방안 주요내용

□ 지정 실효성이 적은 7개 중소도시권은 해제

도시의 무질서한 확산과 도시주변 자연환경 훼손의 우려가 적은 7개 도시권은 개발제한구역을 해제완료

- 춘천권(‘01.8), 청주권(’02.1), 전주권(‘03.6), 여수권(’02.12), 진주권(‘03.10), 통영권(’03.10), 제주권(‘01.8)

□ 개발제한구역이 필요한 대도시권은 부분 조정

시가지 확산압력이 높고 환경관리의 필요성이 큰 7개 도시권은

광역도시계획을 세워 부분적으로 조정

- 수도권, 부산권, 대구권, 광주권, 대전권, 울산권, 마산․창원․진해권

ㅇ 국토부와 지방자치단체가 공동으로 광역도시권의 장기발전방향을 제시하는 광역도시계획을 수립

ㅇ 광역도시계획 수립시 도시의 공간구조와 환경평가 결과를 감안하여 개발제한구역중 “조정이 가능한 지역(조정가능지역)”을 설정하여,

- 공공주택건설, 수도권 소재 기업본사와 공장의 이전 유치등 공공․공익상의 개발수요를 수용키로 하되,

- 개발수요에 따라 오는 2020년까지 단계적으로 개발제한구역을 해제

ㅇ 다만, 대규모취락, 산업단지, 경계선 관통취락, 지정목적이 소멸된 고유목적 지역등 불합리한 지역은 우선 해제

□ 해제되는 지역의 관리방안

ㅇ 개발제한구역 해제시 우려되는 무질서한 개발을 방지하고 환경친화적인 도시를 형성하기 위한 대책을 강구

- 해제되는 지역중 개발이 가능한 지역은 친환경적 계획을 먼저 수립한 후 개발

- 해제되는 지역은 지구단위계획에 의한 계획적 개발을 유도(지구단위계획 미수립시 자연녹지지역 지정)

- 개발제한구역의 해제로 발생하는 지가상승 이익을 환수하기 위하여 원칙적으로 국가․지자체 등 공공기관에 의한 공영개발방식으로 개발

□ 개발제한구역으로 남는 지역의 관리방안

ㅇ 개발제한구역으로 계속 남게 되는 지역은 지정 목적에 맞게 철저하게 관리

- 종래에는 단편적인 행위규제와 단속에만 치중하여 왔으나, 앞으로는 보전과 이용에 관한 종합적인 관리체계를 확립하기 위하여 「개발제한구역 관리계획」을 수립토록 함

- 개발제한구역내 공공시설의 입지를 제한하기 위하여 일정규모 이상의 건축물․시설물 등에 개발제한구역보전부담금을 부과

ㅇ 개발제한구역내 주민의 삶의 질과 생활편익을 증진시키기 위한 다각적인 대책을 강구

- 개발제한구역으로 남는 소규모의 취락은 □취락지구□로 지정하여 건축규제를 완화하고 각종 지원사업을 실시

․ 취락지구 바깥지역에 있는 주택의 지구내 이축을 허용

․ 주택 증․개축 및 지구내로의 이축시 국민주택기금을 장기저리로 융자

- 개발제한구역의 지정목적에 어긋나지 않는 범위내에서 지역여건에 따라 옥외체육시설과 수목원․휴양림․생태공원 등 자연친화적 휴식공간의 설치를 허용

ㅇ 토지매수등 재산권 보상을 위한 제도를 마련

- 우선적으로, 개발제한구역 지정으로 종래 목적대로 토지를 사용할 수 없게 된 토지소유자에게 매수청구권을 부여

- 개발제한구역의 효율적인 관리를 위해 필요한 경우 토지소유자와의 협의를 거쳐 토지를 매수

ㅇ 존치되는 구역의 주민불편은 최소화하되, 구역훼손행위에 대하여는 단호히 대처

- 구역으로 존치하는 지역은 환경적 측면등에서 철저한 보존이 요구되는 지역으로서 구역훼손 행위에 대해 지속적인 지도․감독 시행중

- 해당 지자체로 하여금 3개월마타 특별단속반을 편성하여 순찰․점검토록하고, 연2회이상 관리실태를 정기점검토록 하고 있으며,

- 우리부에서도 매년 1회이상 전국적으로 지도․단속 활동중

□ 개발제한구역 조정 및 관리계획('08.9월)

가. 추진배경

□  ’71년 도입된 개발제한구역은 도시의 무분별한 확산방지와 환경보전 등에 크게 기여하여 왔으나, 일부 부작용도 발생

ㅇ 도시용지 제약으로 도시발전을 저해하고, 개발제한구역을 뛰어넘는 시가지 확산으로 교통비용 증가 및 정주여건 악화 등

* 부산 : 개발가용지 전무 → 김해․양산 등으로 공장이 점적으로 개별입지

* 울산 : 개발제한구역으로 광역시가 단절 → 이를 뛰어넘어 개발

□ ’99년부터 해제를 추진 중이나 활용성이 높은 지역은 대부분 해제되고, 남은 해제예정지는 부정형으로 산재되어 활용 곤란

* ’70년대 5,397㎢를 지정하여 ’08년 9월말까지 총 1,457㎢ 해제

․현재 총 3,940㎢를 지정(수도권 : 1,458㎢, 지방 : 2,482㎢)
․기존 해제계획 중 남은 해제예정지 : 수도권 26㎢, 지방 94㎢

□ 특히, 개발압력이 높은 일부 개발제한구역은 불법축사 등이 지속적으로 난립하여 녹지 훼손 및 도시환경 저해

* 축사는 당초 적법하게 허가되었으나, ’00년부터 물류창고․공장 등으로 불법전용하는 사례가 증가함에 따라 축사 신축도 급증

⇒  고용창출 및 지역경제 활성화에 기여하는 산업단지와 서민주택 공급을 위하여 개발제한구역을 추가해제하되,

⇒  보전이 필요한 곳은 제대로 관리될 수 있도록 대책 마련

나. 구역 조정․해제방안

◈ 개발제한구역으로서 계속 보전할 가치가 낮은 지역은 도시용지로 활용하되, 지가상승․환경훼손 등 부작용은 방지

1		해제가능 지역

□ (토지특성) 환경평가결과 3～5등급지로서 환경적으로 보전가치가 낮은 지역(우량농지는 농림부와 협의된 경우 포함)

□ (지역여건) 기존 시가지․공단․항만 등에 인접하고 간선도로․철도 등 주요 기반시설이 구비되어 대규모 기반시설 설치소요가 적은 지역

□ (단위규모) 난개발 방지를 위해 20만㎡ 이상으로 설정

	제척 기준
① 대규모 환경훼손이 수반되는 지역, 기준표고 70m 이상인 지역, 녹지축을 단절하는 지역 ② 도시간 연담화가 우려되고 다른 지역과의 갈등을 초래하는 지역 ③ 지가급등․투기행위 성행․지장물 남설 등 지가관리 실패지역 ④ 수질보전지역, 홍수 등 재해위험지역, 공항주변 등 도시개발억제지역 ⑤ 당해 지역 개발로 인해 인접지역의 급격한 쇠퇴, 재개발 곤란, 심각한 교통문제 등 도시문제를 크게 악화시킬 우려가 높은 지역

* 추가해제 대상지 선정 및 제척기준 ☞ 별첨 1

2		해제가능 규모

◈  지역별로 ’20년까지 해제할 수 있는 최대한도를 부여

□ (기존총량 활용) 우선, 기존 해제계획에 따라 해제하기로한 면적 중 아직까지 활용하지 못한 잔여면적(120㎢)을 활용

ㅇ 소규모로 산재되어 있는 해제예정지는 이를 집단화하여 실제 필요한 지역에서 활용할 수 있도록 허용(전환해제)

□ (추가해제) 지역별 개발수요 및 가용토지 등을 고려하여 꼭 필요한 경우에는 추가해제를 허용 (최대 188㎢)

ㅇ 기존 해제계획에 반영된 권역별 해제예정총량의 10～30% 범위* 내에서 중앙도시계획위원회를 거쳐 적정규모 설정

* ’20년까지의 개략적 개발수요, 기존 해제예정지 등 가용토지 현황, 지역 역점사업 내용 등을 종합적으로 고려하여 설정

< 권역별 해제가능 면적 >

구 분	계(㎢)	수도권	부산권	대구권	대전권	광주권	울산권	마창진
잔여면적	120.2	26.4	18.5	14.1	18.9	10.6	16.9	14.8
추가해제	34～102	12～37	5～16	3～9	3～9	4～13	2～8	2～7

ㅇ「서민주택건설」을 위한 부지(80㎢ 예상)와 국정과제 추진지역(부산 강서, 6㎢ 예상)은 중도위를 통해 해제면적을 별도 인정

다. 해제절차 및 개발방안

1		해제절차

◈  공청회․전문가 의견 등 충분한 여론수렴 후 추진

□ (1단계) 7대 권역별로 □광역도시계획 변경□

ㅇ 개발수요 및 가용토지 등을 고려하여 광역도시계획 변경을 통해 권역별 적정 해제규모 확정

※ 광역도시계획을 전략계획으로 전환
(종전 : 해제총량․해제예정지 표시 → 개선 : 해제총량만 표시)

	< 광역도시계획 변경절차 >
공동입안(시․도지사, 국토부) → 공청회 → 지자체 의견(의회 등) → 관계 중앙행정기관 협의 → 중도위 심의 → 국토부 승인

□ (2단계) 시․군별로 □도시기본계획 변경□

ㅇ 해제가능총량을 생활권․주용도(목적)․단계(시기)별로 구분

	< 도시기본계획 변경절차 >
입안(시장, 군수) → 공청회 → 지방의회 → 관계기관 협의 →지방 도시계획위원회 심의 → 지자체장 결정(시․도지사)

※ 도시기본계획 변경은 광역도시계획 변경과 동시 추진 가능

□ (3단계) 지구별로 □도시관리계획 변경(개발제한구역 해제)□

ㅇ 구체적 개발계획․재원조달방안이 수립된 후 해제

	< 도시관리계획 변경절차 >
입안 → 주민공람 → 지방의회 → 관계 중앙행정기관 협의 → 중앙도시계획위원회 심의 → 국토부 결정

2		개발방안

□ (친환경 개발) 주변 자연환경에 조화되도록 개발

ㅇ (주거단지) 생태친화적(Eco-friendly) 개발, 그린홈 등으로 이루어진 에너지 절감형 저탄소 녹색 주거단지 조성

ㅇ (산업․연구단지) 저공해 첨단산업단지를 유치, 신재생에너지 등 Green Tech 관련 연구시설을 설치

□ (개발방식) 개발이익 사유화 방지를 위해 공영개발을 원칙

ㅇ 다만, 열악한 지방재정 여건 및 외자유치 등을 고려하여 민간도 개발사업에 일부 참여*할 수 있도록 허용

* 공공성 유지를 위해 민간은 공공기관과 SPC(특수목적법인)를 구성하는 경우로 한정(민간 출자비율은 50% 미만)

□ (개발수준) 개발사업 추진시 적용되는 불필요한 각종 규제는 합리화

ㅇ 기존의 획일적인 건축물 층고제한(최고 7층)을 폐지하여 주변 여건에 따라 지자체가 자율적으로 개발토록 지원

* 도시계획위원회 심의를 통해 무분별한 개발은 방지

ㅇ 해제지역 내에 공동주택 건설시 지역여건에 따라 임대주택 건설의무 비율을 하향 조정 검토

* R&D 특구․경제자유구역․산업단지는 지구별 여건에 따라 임대주택 의무비율을 추가완화 가능

라. 투기 및 지가관리 대책

□  보상가 상승 및 난개발 방지를 위하여 광역도시계획 변경 착수시 개발행위 허가를 제한(지자체 고시, 최장 5년)

ㅇ  (대상지역) 해제를 고려하는 지역 및 그 주변 일대

ㅇ  (절차) 지방도시계획위원회 심의 후 고시

- 일상적인 생활에 필요한 행위와 재해방지 등 공익사업만 허가하되,

- 일부 불가피한 행위허가시는 개발사업의 추진에 지장이 없도록 허가의 효력기간․복구조건 등을 부여

⇒ 적정한 개발행위 허가제한 조치가 없는 경우는 해제 불허

□  무허가 건축물, 불법용도변경 축사 등은 철거토록 하고
이행강제금 철저 징수 등(지자체)

□  부동산 투기대책반을 운영(지자체)하여 투기자를 처벌하고 지가관리 실패 및 투기만연 지역은 해제대상에서 제척

마. 존치지역 관리강화 방안

◈ 해제하지 않는 지역은 보다 실효성 있게 관리

1		존치지역 훼손방지

□ (공공시설 허용 축소) 대규모 구역 훼손의 주원인이 되고 있는 공공청사 등 시설물의 입지를 최소화

ㅇ 도로․철도․전기선로 등과 같이 통과하는 시설이나 옥외체육시설 등만 허용 원칙

* 최근 7년간 설치된 총 707개의 대규모 시설(1만㎡ 이상)중 76%가 공공시설(열병합 발전시설, 치매병원, 과학관, 국제경기장 등)

☞ 삭제되는 시설 → 해제지역, 관리지역, 도시지역에 입지 가능

□ (보전부담금 강화 등) 낮은 지가를 이유로 구역 내에 각종 시설을 설치하고자 하는 유인을 차단

ㅇ 보전부담금을 상향조정(구역 내외 공시지가 차액 → 차액의 2배)하고, 공공시설에 대한 각종 감면제도는 폐지

ㅇ 불법 훼손행위에 대한 원상회복 규정 신설, 이행강제금 강화(불법 이득액의 2배) 등을 통해 실질적 제재력 확보

2		훼손지 복구 및 개발이익 환수

◈ ‘저탄소 녹색성장 정책’에 부합할 수 있도록 개발이익을 환수하여 훼손된 지역을 녹지 등으로 복구

□ (훼손지 복구) 해제지역 개발시 주변의 훼손지를 복구할 수 있는 제도적 장치를 마련

ㅇ 해제지역 내 택지개발 등 개발사업 추진시 중소기업 전용 산업․물류단지를 복합적으로 조성하여,

- 그 주변지역에 산재된 축사에서 영업중인 중소업체들을 단지 내로 흡수․유도

□ (개발이익 환수) 해제에 따른 개발이익을 환수하여 훼손지 복구 및 구역 환경개선 등에 활용

ㅇ 개발제한구역 해제시 해제지역이 아닌 지역으로서 해제지역으로부터 10㎞ 이내에 있는 개발제한구역 안의 훼손된 지역(건축물 또는 공작물 등 각종 시설물이 밀집되어 있거나 다수 산재되어 녹지로서의 기능을 충분히 발휘하기 곤란한 지역을 말하며, 적법 또는 불법여부는 고려하지 않음)을 공원․녹지 등으로 복구

첨부		추가해제 대상지 선정 및 제척기준

□ (선정기준) 개발수요 등을 감안할 때 향후 10년내 실질적 개발․활용이 가능한 지역으로서 도시발전 및 지속가능한 개발의 측면에서 아래 요건을 모두 갖춘 지역을 선정한다.

① (지역 여건) 기존 시가지․공단․항만 등과 인접하여 여건상 주거․산업․물류단지로 개발시 경제적 효과가 큰 지역으로서 도로 등 대규모 기반시설 설치소요가 적은 지역

② (토지 특성) 환경적으로 보전가치가 낮은 환경평가 3～5등급지(실제현황이 다른 경우는 지자체가 국토부의 확인을 받아 시정을 허용)중심으로 선정. 우량농지는 농림부와 협의된 경우 포함 가능

③ (단위 규모) 난개발 방지, 상하수도 등 기반시설 공급의 용이성 등을 고려하여 20만㎡이상으로 설정, 다만 기 해제된 지역 등과 결합해 단일구역으로 개발가능한 지역은 완화 적용 가능

□ (제척기준) 다음에 해당하는 지역은 그 지역 전체 또는 관계지역을 선정대상에서 반드시 제척한다.

① 도시 간의 연담화를 방지하기 위하여 보전해야 할 지역(특별한 사유가 없는 한 원칙적으로 벨트 최소 폭 5km이상 기준 적용) 및 다른 지역과의 심각한 갈등을 초래할 우려가 큰 지역

② 지가의 급등, 투기행위 성행, 지장물 남설 등 대상지역에 대한 적절한 토지관리 실패지역

③ 개발과정에서 대규모 환경훼손이 수반되는 지역, 특히 산맥과 연결된 산지는 기준표고 70m 이상인 지역

④ 수질 등 환경적으로 보전 필요성이 큰 지역 및 용수(지하수 외의 용수) 확보가 곤란한 지역

⑤ 홍수 등 재해위험지역 및 공항 주변 등 도시개발억제 필요지역

⑥ 당해 개발시 인접지역의 급격한 쇠퇴, 재개발 곤란, 심각한 교통문제 등 도시문제를 크게 악화시킬 우려가 높은 지역