국토해양부고시 제2012-600호

주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부개정(안)

주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부를 아래와 같이 개정한다.

제1조 본문 중 “｢주택법 시행령｣”을 “『주택법 시행령』(이하 ‘영’이라 한다)”로 하고, 같은 조 중 “각종 시설 보수공사업자 및 용역업자”를 “공사 및 용역 등 사업자”로 한다.

제2조제2호 중 “관리주체(공동주택 관리사무소장을 말한다. 이하 같다)가”를 “관리주체가”로 하고, 같은 호 중 “용역․공사업자를”을 “공사 및 용역 등 사업자를”로 한다.

제6조 본문을 제1항으로 하고, 제1호 및 제2호를 각각 제1항의 제2호와 제3호로 하고, 같은 항의 제1호를  아래와 같이 신설한다.

1. 적격심사제 : 별표5 및 별표6의 평가기준에 따라 낙찰자를 선정하는 방식

제6조제2항을 아래와 같이 신설한다.

② 낙찰의 방법은 제1항제1호에 따르되, 관리규약으로 정하는 경우에는 제1항제2호 또는 제3호에 따를 수 있다.

제7조 본문 중 “영 제58조제9항에”를 “영 제58조제8항에”로 하고, 같은 조의“(http://www.k-apt.net을 말한다. 이하 같다)”를 “(http://www.k-apt.go.kr을 말한다. 이하 ‘공동주택관리정보시스템’이라 한다)”로 하며, 같은 조 중 “공개하여야”를 “공고하여야”로 하고, 본문 후단에 “다만, 입주자대표회의에서 긴급한 입찰로 의결한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 7일 전까지 공고할 수 있다.”를 신설한다.

제8조제1항의 제2호 중 “장소”를 “장소(현장설명회를 실시하는 경우 그 일시․장소 포함)”로 한다.

제8조제1항의 제5호 중 “결정방법”을 “결정방법(적격심사제의 경우 평가배점표 포함)”으로 한다.

제9조제1항제4호 중 “기준에 따라 시장․군수․구청장에게 등록한 자본금(이하 “등록 자본금”이라 한다), 주택관리사, 기술능력 및 장비를 갖추지 아니하였거나 등록기준에 미달하는 자”를 “기준에 미달하는 자”로 하고, 같은 항 제5호의 “입주자대표회의의 구성원에게”를 “입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게”로 한다.

제10조제5호 중 “장비”를 “시설․장비”로 한다.

제10조제6호 중 “실적”을 “관리실적”으로 한다.

제10조제8호의 내용을 전부 삭제하고, 아래와 같이 한다.

8. 평가배점표에 따른 제출서류 1부(적격심사제에 한한다)

제11조제1항을 본문으로 하고, 본문 중 “가격은 영 제58조제1항제9호에 따른 월간 위탁관리수수료에 위․수탁관리 계약기간의 개월수를 곱하여 산정한 금액으로 하되, 부가가치세를 제외한 금액을 제출한다 ”를 “가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다”로 한다.

제11조제2항을 삭제한다.

제12조제2항 중 “입찰한 경우”를 “입찰한 경우 또는 동일 평가점수인 경우”로 한다.

제12조제3항 중 “2회”를 “일반경쟁입찰이 2회”로 한다.

제13조제2항 중 “업자가”를 “업자가 응찰시 제출한 입찰내역서에 적합하게”로 한다.

제13조제3항을 아래와 같이 신설한다.

③입주자대표회의는 계약을 체결할 때에는 주택관리업자로 하여금 4대보험(국민연금, 고용보험, 건강보험, 산재보험) 가입증명서 및 계약이행보증금 또는 이에 갈음할 수 있는 서류를 제출하게 하여야 한다.

제14조제3호 중 “월간위탁관리수수료”를 “낙찰금액”으로 한다.

제15조 본문 중 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 매체에”를 “제7조에 따른 공동주택관리정보시스템에”로 하고, 같은 조의 본문 후단을 다음과 같이 신설하고, 같은 조의 제1호 내지 제3호를 삭제한다.

다만, 입주자대표회의가 긴급한 입찰로 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 7일 전까지 공고할 수 있다.

제16조 본문을 제1항으로 하고, 제1항제2호 중 “장소”를 “장소(현장설명회를 실시하는 경우 그 일시․장소 포함)”로 한다.

제16조제1항제5호를 같은 항제6호로 하고, 같은 항제5호를 아래와 같이 신설한다.

5. 평가배점표(적격심사제에 한한다)

제16조제2항을 아래와 같이 신설한다.

② 관리주체는 제1항에 따른 입찰공고시 건축사 또는 기술사 등 관계전문가의 확인을 받아 입찰가격 상한을 공고할 수 있다.

제17조제1항 중 “각종 시설 보수공사업자 및 용역업자”를 “공사 및 용역 등 사업자”로 한다.

제18조제2항제1호 라목 및 마목 중 “관리대행”을 “관리 용역 및 공사”로 한다.

제19조제1항제3호 중 “미납한 자”를 “완납하지 아니한 자“로 한다.

제19조제1항제4호 중 “입주자대표회의의 구성원, 관리사무소장 또는 관리직원에게 물품․금품․발전기금 등을 제공한 자”를 “해당 입찰과 관련하여 물품․금품․발전기금 등을 사용자, 입주자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자“로 한다.

제20조제5호 중 “장비”를 “시설․장비”로 한다.

제20조제7호를 제8호로 하고, 제7호를 아래와 같이 신설한다.

7. 평가배점표에 따른 제출서류 1부(적격심사제에 한한다)

제23조제1항 중 “용역 및 공사업자”를 “공사 및 용역 등 사업자”로 하고, 같은 조 제2항의 “용역업자 등이”를 “공사 및 용역 등 사업자가”로 한다.

“제7장 보고 등”을 신설한다.

제32조(보고․발급)를 신설하고, 제1항 내지 제2항을 아래와 같이 신설한다.

① 시․도지사는 법 제54조 및 같은 법 시행령 제70조의 규정에 따라 관할 시장․군수․구청장으로 하여금 주택관리업자의 공동주택 관리실적을 매년 12월말 기준으로 제출하게 하고,  익년 2월 이내에 국토해양부장관에게 보고하여야 한다.

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자 등이 공동주택 관리실적 증명서 발급을 요청하면 즉시 별지 제2호서식에 따라 증명서를 발급하여야 한다.

제32조를 제33조로 하고, 본문 중 “2013년 7월 5일”을 “2015년 8월 5일”로 한다.

별표1, 별표2, 별표4를 별지와 같이 개정하고, 별표5, 별표6을 별지와 같이 신설한다.

별지 서식 제1호(입찰서)를 별지와 같이 개정하고, 별지 서식 제2호(공동주택 관리실적 증명서)와 별지 서식 제3호(공동주택 관리실적)를 별지와 같이 신설한다.

부칙

제1조(시행일) 이 지침은 고시한 날부터 시행한다.

제2조(낙찰자 선정 등에 관한 적용례) 제6조제1항 및 제2항, 제8조제1항제5호, 제10조제8호, 제16조제1항제5호, 제20조제7호, 별표4 중 적격심사제에 관한 내용, 별표5, 별표6의 개정규정은 2013년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 시행일 이전이라도 관리규약에 적격심사제에 관한 규정을 정하는 경우에는 그에 따른다.

제3조(낙찰자 선정 등에 관한 경과조치) 제6조제1항 및 제2항, 제8조제1항제5호, 제10조제9호, 제16조제1항제5호, 제20조제7호, 별표4중 적격심사제에 관한 내용, 별표5, 별표6의 개정규정 시행 당시 제7조 및 제15조에 따른 입찰공고 후 주택관리업자 및 사업자 선정절차가 진행중인 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

[별표 1] (제3조제1항 관련)

입찰의 종류 및 방법

공동주택의 관리를 위한 입찰의 종류와 방법은 다음과 같다.

1. “공개경쟁입찰”의 종류는 다음 각목과 같다.

가. 일반경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법

나. 제한경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금을 제한”하여 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법. 이 경우 유효한 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.

다. 지명경쟁입찰 : 계약의 성질 또는 목적에 적합한 특수한 장비․설비․기술․자재․물품이나 실적이 있는 5인 이상 입찰대상자를 지명하여 내용증명우편으로 입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법. 이 경우 유효한 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.

2. 경쟁입찰에 부대되는 입찰방법은 다음 각목과 같다.

가. “내역입찰”은 제1호에 따른 경쟁입찰시 관리주체가 미리 공종별로 목적물의 물량을 표시하여 배부한 내역서에 입찰자가 단가와 금액을 기재한 “입찰가격 산출내역서를 입찰서와 함께 제출”하는 방법을 말한다.

나. “부대입찰”은 공사발주를 위하여 제1호에 따른 경쟁입찰시 산출내역서에 입찰가격을 구성하는 공사 중 하도급할 부분, 하도급금액, 하수급인 등 하도급에 관한 사항을 기재하여 제출하는 입찰방법을 말한다.

3. 관리주체에서 제1호 나목 및 다목의 입찰방법으로 사업자를 선정하는 경우에는 영 제51조제1항에 따른 방법으로 사전에 입주자대표회의의 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)을 얻어야 한다.

[별표 2] (제3조제2항 관련)

수의계약의 대상

다음과 같이 경쟁입찰에 적합하지 아니한 사항은 수의계약으로 할 수 있다.

1. 공산품을 구입하는 경우

2. 공사 및 용역 등의 금액이 200만원 이하인 경우

3. 2회 이상 유찰된 경우(일반경쟁입찰에 한한다)

4. 영 제52조제4항 단서에 따라 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도를 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우

5. 계약기간이 만료되는 기존 사업자(별표4의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우

6. 그 밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 붙일 여유가 없을 경우

[별표 4] (제12조․제13조․제22조 및 제23조 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정방법
구 분			계약대상물	선 정		계약자
				입찰방법	낙찰방법
1.주택관리업자			- 공동주택 위탁관리	경쟁입찰	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
2. 사업자	가. 공사	하자보수	- 하자보수보증금으로 직접보수하는 공사	경쟁입찰	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
		장기수선	- 장기수선계획에 따른 각종 공사	경쟁입찰	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
		일반보수	- 관리비 중 수선유지비를 사용하는 공사	경쟁입찰 (공사금액 200만 원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
	나. 용역		- 경비 - 청소 - 소독 - 승강기유지 - 지능형홈네트워크 - 전기안전관리 - 정화조청소, 관리 - 저수조 청소 - 건축물 안전진단 - 기타 용역	경쟁입찰 (용역금액 200만 원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
	다. 물품	구입	- 물품 등 자산구입 (차량, 경유, 비품 등)	경쟁입찰 (구입가격 200만 원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
		매각	- 재활용품 판매 - 고정자산 처분 등	경쟁입찰 (매각금액 200만 원 이하 예외)	적격심사제 (최고낙찰제)	관리주체
	라. 잡수입 등		- 광고게재 등	경쟁입찰 (수입금액 200만 원 이하 예외)	적격심사제 (최고낙찰제)	관리주체
<비 고> 관리주체가 계약자인 경우 1. 장기수선계획에 따른 각종 공사는 「주택법 시행령」 제66조제2항에 따라 입주자대표회의에서 의결하는 장기수선충당금 사용계획서대로 처리하여야 한다. 2. 기술인력 등을 전문용역업체에 용역하는 때에는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다. 3. 일반보수업자의 선정은 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라야 한다. 4. 입찰과정은 입주자대표회의의 감사가 입회할 수 있도록 한다.

[별표 5] 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표
평가 항목		배점	평가항목		제출서류	점수부여 방식
			세부 배점	평가내용
관리능력	기업 신뢰도	30점	10	신용평가등급	최근 3개월이내의 기업신용평가등급 확인서	높은순
			10	행정처분 건수 (세대당)	최근 3년이내의 시․군․구 등 발부 행정처분 확인서류	낮은순
			10	입주자등 만족도 평가 평균점수	최근 3년이내의 입주자등 만족도 (K-apt시스템) 평균점수	높은순
	업무 수행능력	30점	10	기술자등 추가 보유	입찰공고일 현재의 기술자보유현황표(자격증 사본 및 4대보험가입증명서)	많은순
			10	관리실적	공고일 현재의 관리실적(단지수 기준)증명서	많은순
			10	장비 추가보유	공고일 현재의 장비구입 영수증 등	많은순
	사업 제안서	10점	5	사업계획의 적합성	사업제안서(프리젠테이션) 평가 평균점수	높은순
			5	협력업체와의 공생발전지수	아파트관리시 협력업체와의 공생발전을 위한 상생협력 계획서
입찰가격		30점	30	입찰가격	입찰서류신청서	낮은순
합계		100점	100점	-	-
<비고1> 1. 입주자등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정할 경우에는 평가 항목 및 점수를 달리할 수 있다. 다만, 평가배점은 총 100점으로 하고, 입찰가격 배점은 30점이상으로 하여야 한다. 2. 기업신용평가등급은 『신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률』제2조에 의한 신용정보회사중 신용조회 업무담당 회사에서 발급하는 확인서로 확인한다. 3. 기술자 추가보유 및 장비 추가보유 인정대상은 아래 비고2 및 비고3과 같고, 기술자 20인 이상, 장비 10대 이상인 경우에는 만점으로 한다. 4. 관리실적의 경우 60개 단지 이상일 경우 만점으로 하고, 관리실적이 없는 경우에는 입찰참가자의 평균관리 단지수로 한다. 5. 입주자 만족도 평가점수가 없는 경우에는 입찰참가자의 평균점수로 한다.

<비고2 : 기술자등 보유항목>

건축산업기사, 건축기사, 전기기사, 가스산업기사, 가스기사, 위험관리산업기사, 위험물관리기사, 공인중개사, 감정평가사, 건축사, 건축․토목관련 기술사, 변호사, 법무사, 세무사, 임대사업자, 부동산투자회사(부동산투자법), 건설업자(건설업법),

<비고3 : 장비 보유항목>

철근탐지기, 콘크리트강도 측정기, 보일러 열효율측정기, 전산장비(컴퓨터), 전력에너지분석기, 특고압검진기, 동결해빙기, 열풍기, 하수도 청소기, 디지털온도계, 도장용 에어콤퓨레사, 제초기, 전기용접기, 탑승형 습식청소장비, 탑승형 건식청소장비, 보행식 건식청소장비, 습식세척기, 가스측정기, 소음측정기

[별표 6] 공사 및 용역 등 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표
평가 항목		배점	평가항목		제출서류	점수부여 방식
			세부 배점	평가내용
관리능력	기업 신뢰도	30점	15	신용평가등급	최근 3개월이내의 기업신용평가등급 확인서	높은순
			15	행정처분 건수	최근 3년이내의 시․군․구 등 발부 행정처분 확인서류	낮은순
	업무 수행능력	30점	10	기술자 등 보유	입찰공고일 현재의 기술자보유현황표(자격증 사본 및 4대보험가입증명서)	많은순
			10	업무실적	공고일 현재(1년이내)의 실적증명서	많은순
			10	장비 보유	공고일 현재의 장비구입 영수증 등	많은순
	사업 제안서	10점	10	사업계획의 적합성	사업제안서(프리젠테이션) 평가 평균점수	높은순
입찰가격		30점	30	입찰가격	입찰서류신청서	낮은순
합계		100점	100점	-	-
<비고> 1. 입주자등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정할 경우에는 평가 항목 및 점수를 달리할 수 있다. 다만, 평가배점은 총 100점으로 하고, 입찰가격 배점은 30점이상으로 하여야 한다. 2. 기업신용평가등급은 『신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률』제2조에 의한 신용정보회사중 신용조회 업무담당 회사에서 발급하는 확인서로 확인한다. 3. 기술자 및 장비 보유는 공사 및 용역 특성에 따라 입찰공고시에 제시한 사항을 모두 확보한 경우 만점으로 한다. 4. 업무실적은 10건 이상인 경우 만점으로 한다.

[별지 제1호서식] (제27조제1항 관련)
입 찰 서
*참 가 번 호			입찰명칭
입 찰 가 액	금 원정 (W )
입찰보증금	금 원정 (W )
위와 같이 입찰보증금(입찰가격의 5퍼센트)을 첨부하여 입찰합니다. 년 월 일 ○ 입찰자 상호(성명) : 법인등록번호(개인은 주민등록번호) : - 주 소 : (전화번호 ) * 대표자 : (인) (대리 입찰시) 대리인 성명 : (인) 주민등록번호 : - 주 소 : (전화번호 ) ○○○○ 귀중
구비서류		- 현금납부 영수증(계좌이체증명서), 입찰보증보험증권 또는 공제증권 1부 - 입찰자 인감증명서 1부 - 사용인감계 및 위임장(대리인의 경우) 각 1부
기재방법		* 참가번호는 기재하지 마십시오. * 대리 입찰시 입찰자의 날인란에는 사용인감, 대리인의 날인란에는 대리인의 인감을 날인합니다.
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

[별지 제2호서식] (제32조제2항 관련)
공동주택 관리실적 증명서
◈ 신청인			신청일	년 월 일
회 사 명 (상호)			대표자
영업소재지			전화번호
사업자번호			조달청 등록번호
증명서용도	(실적확인용)		제출처	ㅇㅇㅇㅇㅇ 입주자대표회의
◈ 공동주택 관리실적
단지수
세대수
면적(㎡)
<비고>
주택관리업자 및 사업자 선정지침 제32조제2항의 규정에 의하여 위와 같이 공동주택 관리실적이 있음을 증명합니다. 년 월 일 시장․군수․구청장 (인) ○○○○ 귀하
기재방법		1. 신청인란은 신청인이 작성합니다. 2. 시장․군수․구청장은 신청란을 확인후 공동주택관리실적을 작성합니다.
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

[별지 제3호서식] (제32조제1항 관련)
공동주택 관리실적 수 신 자 : 국토해양부장관 일 시 : 년 월 일 제출기관 : ○○ 시․도 제 목 : 주택관리업자의 공동주택 관리실적 보고
번호	업체명		등록번호	단지수	세대수	관리면적 (㎡)	비고
총계	ㅇㅇ개업체		총계
			공동주택 (주상복합제외)
			주상복합
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
기재방법		1. 시․도지사는 관할구역내의 주택관리업자를 모두 기록하고, 관리실적을 작성함 2. 서식이 부족할 경우에는 추가하여 작성함
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

신구조문 대비표

현 행	개 정 안
제1조(목적) 이 지침은 「주택법 시행령」제48조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 같은 영 제52조제4항에 따른 주택관리업자의 선정과 같은 영 제55조의4에 따른 각종 시설 보수공사업자 및 용역업자의 선정에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.	제1조(목적) ----------「주택법 시행령」(이하“영”이라 한다)-------------------------------------------------------------------------------------------- 공사 및 용역 등 사업자의 -------------------------------------------------------------------------.
제2조(적용대상) 이 지침의 적용대상은 다음 각 호와 같다. 1. 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정하거나 하자보수보증금으로 직접 하자를 보수하기 위하여 공사업자를 선정하는 경우 2. 관리주체(공동주택 관리사무소장을 말한다. 이하 같다)가 경비, 청소, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크 유지, 수선유지 및 물품구입ㆍ매각 등을 위하여 용역ㆍ공사업자를 선정하거나 장기수선충당금으로 장기수선공사를 하기 위하여 공사업자를 선정하는 경우	제2조(적용대상) 이 지침의 적용대상은 다음 각 호와 같다. 1. (현행과 같음) 2. 관리주체가 ---------------------------------------------- ------------------------------ ------------------------------ ------------------------공사 및 용역 등 사업자를 --------- ------------------------------ ------------------------------
② (생 략)	② (현행과 같음)
제6조(낙찰의 방법) 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다. <신 설> 1. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식 2. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식 <신 설>	제6조(낙찰의 방법) ① 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다. 1. 적격심사제 : 별표5 및 별표6의 평가기준에 따라 낙찰자를 선정하는 방식 2. (제1호와 같음) 3. (제2호와 같음) ② 낙찰의 방법은 제1항제1호에 따르되, 관리규약으로 정하는 경우에는 제1항제2호 또는 제3호에 따를 수 있다.
제7조(입찰공고) 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정할 때에는 입찰예정일로부터 14일 전까지 제8조에 따른 입찰공고 내용을 영 제58조제9항에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.net을 말한다. 이하 같다)에 공개하여야 한다. <단서 신설>	제7조(입찰공고) -----------------------------------------------------------------------------------------------------영 제58조제8항에------------------------(http://www.k-apt.go.kr을 말한다, 이하 ‘공동주택관리정보시스템’이라 한다)--공고하여야 ----. 다만, 입주자대표회의에서 긴급한 입찰로 의결한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 7일 전까지 공고할 수 있다.
제8조(입찰공고 내용) ①입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다. 1. (생 략) 2. 입찰 및 개찰의 일시ㆍ장소 3. ～ 4. (생 략) 5. 입찰참가자격, 제출서류, 입찰가격 산출방법, 낙찰자 결정방법 및 계약체결 등에 관한 사항은 이 지침에 따른다는 내용 6. (생 략)	제8조(입찰공고 내용) ① -------------------------------------------------------. 1. (현행과 같음) 2. ----------------------․장소 (현장설명회를 실시하는 경우 그 일시․장소 포함) 3. ～ 4. (현행과 같음) 5. --------------------------- ----------------------결정방법 (적격심사제의 경우 평가배점표 포함)------------------------------------------------------ 6. (현행과 같음)
제9조(참가자격의 제한) ①주택관리업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다. 1. ～ 3. (생 략) 4. 주택관리업 등록기준에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록한 자본금(이하 “등록 자본금”이라 한다), 주택관리사, 기술능력 및 장비를 갖추지 아니하였거나 등록기준에 미달하는 자 5. 해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 입주자대표회의의 구성원에게 제공한 자 6. ～ 7. (생 략)	제9조(참가자격의 제한) ① -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 1. ～ 3. (현행과 같음) 4. -----------기준에 미달한 자 5. --------------------------- --------------------입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 ------- 6. ～ 7. (현행과 같음)
②ㆍ③ (생 략)	②ㆍ③ (현행과 같음)
제10조(제출서류) 입찰에 참가하는 주택관리업자는 다음 각 호의 서류를 입주자대표회의에게 제출하여야 한다. 1. ～ 4. (생 략) 5. 주택관리업자가 본사에 보유한 주택관리사ㆍ기술능력 및 장비 현황 1부 6. 입찰공고일 현재 위탁하여 관리하고 있는 영 제48조 각 호에 따른 공동주택단지 실적 1부 7. (생 략) 8. 등록 자본금의 보유금액 증명서류 1부. 이 경우 등록 자본금의 보유금액은 영 제44조제2항 각 호에 따른 금융기관(보험업법에 따른 보험회사를 제외한다)에 예치된 3개월간의 평균 예금잔액으로 하되, 다음 각 목의 부실자산을 제외한다. 가. 임직원의 퇴직충당금 예치금 나. 차입금에 대한 예치금 다. 겸업자산(다른 사업을 겸업하는 경우 그 자산을 말한다) 예치금 라. 그 밖의 부채성 자산 예치금 <신 설> 9. (생 략)	제10조(제출서류) -------------------------------------------------------------------------------------. 1. ～ 4. (현행과 같음) 5. --------------------------- --------------------시설․장비 ----- 6. --------------------------- ------------------------------ ------------------관리실적--- 7. (현행과 같음) <삭 제> 8. 평가배점표에 따른 제출서류 1부(적격심사제에 한한다) 9. (현행과 같음)
제11조(입찰가격 산출방법) ① 주택관리업자의 입찰가격은 영 제58조제1항제9호에 따른 월간 위탁관리수수료에 위ㆍ수탁관리 계약기간의 개월수를 곱하여 산정한 금액으로 하되, 부가가치세를 제외한 금액을 제출한다.	제11조(입찰가격 산출방법) ---------------가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다.
② 월간 위탁관리수수료는 공동주택단지의 총 주택공급면적에 제곱미터당 단가를 곱하여 산정한다.	<삭제>
제12조(낙찰자 결정방법) ① (생 략)	제12조(낙찰자 결정방법) ① (현행과 같음)
② 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우에는 추첨에 의하여 결정한다.	② ----------------------- 입찰한 경우 또는 동일 평가점수인 경우----------------------------------.
③ 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우에는 다시 공고한다. 다만, 2회차까지 유찰된 경우 3회차에는 수의계약을 할 수 있다.	③ ------------------------------------------------. ---일반경쟁입찰이 2회-----------------------------------.
제13조(계약체결) ① (생 략)	제13조(계약체결) ① (현행과 같음)
② 입주자대표회의는 낙찰된 주택관리업자가 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다.	② -------------------------------업자가 응찰시 제출한 입찰내역서에 적합하게 --------------------------------------------.
<신 설>	③ 입주자대표회의는 계약을 체결할 때에는 주택관리업자로 하여금 4대보험(국민연금, 고용보험, 건강보험, 산재보험) 가입증명서 및 계약이행보증금 또는 이에 갈음할 수 있는 서류를 제출하게 하여야 한다.
제14조(선정결과 공개) 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정하거나 영 제52조제4항 단서에 따라 수의계약으로 선정한 경우에는 다음 각 호의 사항을 「공동주택관리정보시스템」에 즉시 공개하여야 한다. 1. ～ 2. (생 략) 3. 월간 위탁관리수수료 4. ～ 5. (생 략)	제14조(선정결과 공개) --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 1. ～ 2. (현행과 같음) 3. 낙찰금액 4. ～ 5. (현행과 같음)
제15조(입찰공고) 관리주체(하자보수보증금으로 직접 하자를 보수하기 위하여 공사업자를 선정하는 경우에는 입주자대표회의를 말한다. 이하 같다)는 입찰예정일로부터 14일 전까지 경쟁입찰에 부칠 사항을 정하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 매체에 공고하여야 한다. (단서 신설) 1. 전국 또는 지역의 일간신문 2. 전국의 공동주택단지를 주된 보급지역으로 하는 주간신문 3. 주택관리 입찰전문 인터넷홈페이지	제15조(입찰공고) --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------제7조에 따른 공동주택관리정보시스템에---------------------. 다만, 입주자대표회의가 긴급한 입찰로 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 7일 전까지 공고할 수 있다. 1. ～ 3. <삭 제>
제16조(입찰공고 내용) 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다. 1. (생 략) 2. 입찰 및 개찰의 일시ㆍ장소 3. ～ 4. (생 략)	제16조(입찰공고 내용) ① -------------------------------------------------------. 1. (현행과 같음) 2. 입찰 및 개찰의 일시․장소(현장설명회를 실시하는 경우 그 일시․장소 포함) 3. ～ 4. (현행과 같음)
<신 설> 5. (생 략)	5. 평가배점표(적격심사제에 한한다) 6.(제5호와 같음)
<신 설>	② 관리주체는 제1항에 따른 입찰 공고시 건축사 또는 기술사 등 관계전문가의 확인을 받아 입찰가격 상한을 공고할 수 있다.
제17조(입찰의 방법) ① 관리주체가 영 제55조의2제1항에 따라 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라 영 제55조의4에 따른 각종 시설 보수공사업자 및 용역업자(이하 “사업자”라 한다)를 선정할 때에는 경쟁입찰로 한다.	제17조(입찰의 방법) ① --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 공사 및 용역 등 사업자-----------------------------------------------------.
제18조(현장설명회) ① (생 략)	제18조(현장설명회) ① (현행과 같음)
② 제1항에 따른 현장설명에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 다음 각 목에 따른 서류	② -------------------------------------------------------. 1. 다음 각 목에 따른 서류
가. ～ 다. (생 략) 라. 승강기유지관리 대행 : 승강기 대수 및 시설현황 마. 지능형 홈네트워크 설비유지관리 대행 : 지능형 홈네트워크 설비대수 및 시설현황 바. ～ 아.(생 략)	가. ～ 다. (현행과 같음) 라. ------------관리 용역 및 공사 : 승강기 대수 및 시설현황 마. ------------------------- 관리 용역 및 공사 ------- -------------- 바. ～ 아. (현행과 같음)
2. ～ 5. (생 략)	2. ～ 5.(현행과 같음)
제19조(참가자격의 제한) ①사업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다. 1. ～ 2. (생 략) 3. 국세 및 지방세를 미납한 자 4. 입주자대표회의의 구성원, 관리사무소장 또는 관리직원에게 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 제공한 자 5. ～ 6. (생 략)	제19조(참가자격의 제한) ① ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 1. ～ 2. (현행과 같음) 3. ----------완납하지 아니한 자 4. 해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자 5. ～ 6. (현행과 같음)
② ～ ③ (생 략)	② ～ ③ (현행과 같음)
제20조(제출서류) 입찰에 참가하는 사업자는 다음 각 호의 서류를 관리주체에게 제출하여야 한다. 1. ～ 4. (생 략) 5. 사업자가 보유한 법정 기술인력ㆍ장비 현황 1부 6. (생 략) < 신 설 > 7. (생 략)	제20조(제출서류) -------------------------------------------------------------------------. 1. ～ 4. (현행과 같음) 5. --------------------------- 시설․장비------- 6. (현행과 같음) 7. 평가배점표에 따른 제출서류 1부(적격심사제에 한한다) 8. (제7호와 같음)
제23조(계약체결) ① 관리주체에서 사업자 선정을 위하여 계약을 체결할 때에는 용역 및 공사업자로부터 계약이행보증서 또는 이에 갈음할 수 있는 서류를 받아야 한다.	제23조(계약체결) ① ------------------------------------------------------ 공사 및 용역 등 사업자-------------------------------------------------------.
② 용역업자 등이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다.	② 공사 및 용역 등 사업자가 --------------------------------------------------------------.
<신 설>	제7장 보고 등
<신 설>	제32조(보고ㆍ발급) ① 시․도지사는 법 제54조 및 같은 법 시행령 제70조의 규정에 따라 관할 시장․군수․구청장으로 하여금 주택관리업자의 공동주택 관리실적을 매년 12월말 기준으로 제출하게 하고, 익년 2월 이내에 국토해양부장관에게 보고하여야 한다.
<신 설>	② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자 등이 공동주택 관리실적 증명서 발급을 요청하면 즉시 별지 제2호서식에 따라 증명서를 발급하여야 한다.
제32조(재검토기한) 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)」에 따라 이 지침 고시후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 지침의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2013년 7월 5일까지로 한다.	제33조(재검토기한) ------------- ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ----기한은 2015년 8월 5일까지------.