- 2019년도 - 건축물 시가표준액 조정기준

	충 청 남 도

		건축물 시가표준액 개요

시가표준액의 의의

○ 시가표준액이란 취득세, 재산세 등의 과세표준을 정하기 위하여, 시가 그 자체는 아니지만 과세관청이 과세를 위한 최저한의 표준가격으로서 결정ㆍ고시한 가액을 말한다.

	과세표준이란?
지방세 과세대상 물건에 대한 조세부과의 기준이 되는 것으로서 금액, 면적, 수량, 건수 등을 의미함 ※ 산출세액 = 과세표준 × 법정세율

시가표준액의 적용

○ 세목별 관련규정이 정하는 바에 따라 시가표준액을 적용하여 해당 과세물건의 과세표준을 산정한다.

- 취득세․등록면허세 : 「지방세법」 제10조 및 제27조에 따라 취득·등록 당시의 신고가액이 과세표준이 되나, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

- 재산세‧지역자원시설세 : 「지방세법」 제110조 및 제146조에 따라 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액을 과세표준으로 한다.

과세대상별 시가표준액

○ 토지 및 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가 및 개별 및 공동주택가격으로 하고,

○ 건축물 및 기타물건의 시가표준액은 행정안전부장관이 정한 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정․고시한 가액으로 한다.

건축물의 범위

○ 건축물이란 주택 외의 일반건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함)로서「건축법」제2조제1항제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)을 말한다.

법적 근거 및 고시 절차

○ 시가표준액 산정의 법적근거 : 「지방세법」 제4조제2항

	지방세법 제4조
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

○ 시가표준액 결정 및 고시 절차

시가표준액 조정기준 결정․통보	⇒	지자체별 결정․고시	⇒	수시 조정
행정안전부장관 (직전연도 10～11월중)		시장․군수․구청장 (매년 1월 1일)		시․도지사 (필요 시)

- (시가표준액 조정기준 결정) 행정안전부장관은 「지방세법 시행령」 제4조제1항에 따라 시가표준액 조정기준을 정하여 지방자치단체에 통보한다. 시가표준액 조정기준은 지방자치단체 및 전문가 등의 의견수렴 절차를 거쳐 결정되며, 2016년부터는 합리적 조정기준 마련을 위해 전문기관에 의뢰하여 그 결과를 조정기준에 반영하고 있다.

- (시가표준액 결정ㆍ고시) 시장․군수․구청장은 행정안전부장관이 정한 조정기준에 따라 건축물 시가표준액을 산정, 시․도지사의 승인을 받아 매년 1월 1일 결정ㆍ고시한다. 시․도지사는 조정기준에서 정하고 있는 구조ㆍ용도ㆍ위치 지수 등에 대하여 불합리하다고 판단되는 경우 해당 지수의 30% 범위 내에서 가감조정하여 결정할 수 있으나 그 범위를 초과하는 경우에는 행정안전부장관의 승인을 얻어 시ㆍ도지사가 변경 결정ㆍ고시하여 적용할 수 있다.

- (수시 조정) 경기 침체에 따른 건축물 가격 하락 등 이미 결정한 시가표준액의 적용이 불합리하다고 인정되는 경우에는 시ㆍ도지사가 행정안전부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정하여 고시할 수 있다.

건축물 시가표준액 산출방법

건축물 시가표준액	=	건물신축 가격기준액	×	각종 지수			×	경과연수 잔 가 율	×	면적 (㎡)	×	가감산 특 례
				구조	용도	위치

○ 건축물의 시가표준액은 국세청장이 행정안전부장관과 협의하여 매년 결정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 각종 지수와 경과연수별 잔가율을 적용하여 ㎡당 금액을 산출한 후 건축물의 면적(㎡)을 곱하여 산출하되, 건축물이 가감산 특례 대상인 경우에는 해당 가감산율을 적용하여 산출한다.

	지방세법 시행령 제4조제1항
1. 건축물: 「소득세법」 제99조제1항제1호나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다. 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

※ 2019년 적용 건물신축가격기준액 : 710,000원/㎡(2018년 대비 2만원 인상)

○ 개별 건축물에 대한 시가표준액은 이 책에서 정하고 있는 시가표준액 조정기준에 따라 건축물 소재지 시ㆍ군ㆍ구에서 결정ㆍ고시한 시가표준액을 기준으로 산출된다.

		2019년 주요 개정 사항

구조지수 조정

2018년		2019년
1) 건축물구조는 주된 재료와 기둥 등에 의하여 분류한다. 2) 철골조, 스틸하우스조 건물 벽면의 주된 구조가 조립식 패널, 칼라강판, 시멘트블록인 경우에는 지수 80을 적용한다. 단, 건축자재 등으로 내부 마감공사가 된 경우는 지수 90을 적용한다. 3) 퀀셋건물, 패널건물, 알미늄유리온실은 경량철골조로 적용한다. (신설) 4) 위 구조지수의 적용이 불합리하다고 판단되는 건축물에 대해서는 시장․군수․구청장이 해당지수의 30% 범위 내에서 조정하여 적용할 수 있으나, 그 범위를 초과하는 경우에는 행정안전부장관의 승인을 얻어 시․도지사가 변경 결정․고시하여 적용할 수 있다.		1) 건축물구조는 주된 재료와 기둥 등에 의하여 분류하되, 해당 구조가 명시되지 않은 경우 해당 구조와 가장 유사한 구조를 적용한다. (삭제) 2) 퀀셋건물, 알루미늄유리온실은 경량철골조로 적용한다. 3) 건축물대장상 새시, 강철파이프, 강파이프 구조 등은 철파이프조를 적용한다. 4) 위 구조지수의 적용이 불합리하다고 판단되는 건축물에 대해서는 시‧도지사가 해당지수의 30% 범위 내에서 조정하여 적용할 수 있으나, 그 범위를 초과하는 경우에는 행정안전부장관의 승인을 얻어 시․도지사가 변경 결정․고시하여 적용할 수 있다.

용도지수 조정

구분	용 도		번호	대 상 건 물	‘18년	‘19년
Ⅰ	주거용 건 물	주거시설	1	∘ 주거용 오피스텔	130	135
			4	∘ 전업농어가주택, 광산주택	70	75
Ⅱ	상업용 및 업무용 건 물	숙박시설	9	∘ 일반펜션(관광진흥법상 관광편의시설을 제외한 그 외의 펜션)	115	120
		근린생활 시 설	36	∘ 상점(슈퍼마켓과 일용품 소매점 등) ∘ 일반음식점, 휴게음식점, 제과점, 기원, 서점 ∘ 이용원, 미용원, 세탁소 ∘ 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원, 산후조리원 및 안마원 ∘ 각종 사무실용 건물(금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소, 소개업소, 출판사 등) ∘ 사진관, 표구점, 학원(무도학원 제외), 장의사, 동물병원, 독서실, 총포판매소 등 ∘ 다중생활시설 ∘ 안마시술소, 노래연습장 ∘ 자동차매매장, 운전학원, 정비학원 ∘ 청소년게임제공업의 시설, 일반게임제공업의 시설, 인터넷컴퓨터게임 시설제공업의 시설, 복합유통게임제공업의 시설 ∘ 일반야영장 ∘ 위에 열거되지 않은 기타 판매 및 영업시설	117	117
Ⅲ	산업용 및 기 타 특수용 건 물	공 장	39	∘ 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조 제13호에 따른 지식산업센터 내 공장(지식산업센터 내 지원시설 및 공장형 사무실은 제외)	90	100
		발전시설	41	∘ 발전시설(용도번호 40번에 해당되는 것 제외), 변전소	100	110

가감산특례 조정

○ 가산율 적용대상 명확화

2018년				2019년
구분	가산율 적용대상 건축물기준	가산율		구분	가산율 적용대상 건축물기준	가산율
Ⅱ	(2) 특수건물 ○ 건물의 1개층 높이가 다른 층의 높이보다 2배 이상 되는 특수건물(해당층 부분) ○ 건물의 1개층 높이가 8m 이상이 되는 공장 등 특수건물. 단, 높이가 4m 추가될 때마다 5% 가산율 추가 적용 (예 : 7.9m는 0, 8m는 5/100, 12m는 10/100가산)	5/100 5/100		Ⅱ	(2) 특수건물 ○ 건물의 1개층 높이가 다른 층의 높이보다 2배 이상 되는 건물(해당 층 부분). ※ 층별로 높이가 다른 층이 3개 이상 있는 경우에는 층고가 가장 낮은 층을 기준으로 하여 계산함. ○ 건물의 1개층 높이가 8m 이상이 되는 건물. 단, 높이가 4m 추가될 때마다 5%씩 추가 가산. (예 : 7.9m는 0, 8m는 5/100, 12m는 10/100가산) ※ 특수건물의 층수높이 계산시 지하층 및 옥탑은 제외하며, 1개층 높이가 8m 이상인 건물에 대하여는 “1개층 높이가 다른 층보다 2배 이상되는 건물” 가산율 규정은 적용하지 아니함.	5/100 5/100

○ 가산율 조정

2018년				2019년
구분	가산율 적용대상 건축물기준	가산율		구분	가산율 적용대상 건축물기준	가산율
Ⅲ	※ 지하층 및 옥탑 등은 층수 계산시 제외 (3) 5층미만 건물 ○ 1층 상가부분 (4) 5층이상 10층이하 건물 ○ 1층 상가부분 (5) 11층이상 20층이하 건물 ○ 1층 상가부분 (6) 21층이상 30층이하 건물 ○ 1층 상가부분 (7) 30층초과 건물 ○ 1층 상가부분	10/100 20/100 25/100 30/100 35/100		Ⅲ	※ 지하층 및 옥탑 등은 층수 계산시 제외 (3) 5층미만 건물 ○ 1층 상가부분 (4) 5층이상 10층이하 건물 ○ 1층 상가부분 (5) 11층이상 20층이하 건물 ○ 1층 상가부분 (6) 21층이상 30층이하 건물 ○ 1층 상가부분 (7) 30층초과 건물 ○ 1층 상가부분	15/100 25/100 30/100 35/100 40/100

○ 감산율 적용대상 및 감산율 조정

2018년				2019년
구분	감산율 적용대상 건축물기준	감산율		구분	감산율 적용대상 건축물기준	감산율
	(신설)			Ⅵ	(12) 철골조 건축물 (벽면 구조) ○ 조립식패널, 칼라강판, 시멘트블록, 슬레이트벽 (13) 연면적 30m² 이하 컨테이너 구조 가설건축물 ※ 2개 이상의 컨테이너를 상하 또는 좌우로 붙여서 한 곳에 설치한 경우에는 모두 합산하여 연면적을 계산함.	10/100 20/100

목      차

1. 건축물 시가표준액 산출체계	1

2. 적용지수	2

가. 구조지수의 적용	2

나. 용도지수의 적용	7

다. 위치지수의 적용	13

3. 경과연수별 잔가율	15

4. 가감산 특례	17

5. 증·개축 건축물 등에 대한 시가표준액 산출요령	22

6. 시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 시가반영 차등 감산특례	26

7. 구분지상권에 대한 시가표준액 산출요령	28

<첨부> 건축물시가표준액 일람표	35