2016년 시행

- 2016년도 - 건축물 시가표준액 조정기준

	행 정 자 치 부

		건축물 시가표준액 개요

시가표준액의 의의

○ 시가표준액이란 취득세, 재산세 등의 과세표준을 정하기 위하여, 시가 그 자체는 아니지만 과세관청이 과세를 위한 최저한의 표준가격으로서 결정ㆍ고시한 가액을 말한다.

	과세표준이란?
지방세 과세대상 물건에 대한 조세부과의 기준이 되는 것으로서, 금액, 면적, 수량, 건수 등으로 표시되며, 세법에서 규정하는 법정세율과는 달리 행정세율적 성격을 갖고 있음 ※ 산출세액 = 과세표준 × 법정세율

시가표준액의 적용

○ 세목별 관련규정이 정하는 바에 따라 시가표준액을 적용하여 해당 과세물건의 과세표준을 산정한다.

- 취득세․등록면허세 : 「지방세법」 제10조 및 제27조에 따라 취득·등록 당시의 신고가액이 과세표준이 되나, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

- 재산세‧지역자원시설세 : 「지방세법」 제110조 및 제146조에 따라 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액을 과세표준으로 한다.

과세대상별 시가표준액

○ 토지 및 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가 및 개별주택가격으로 하고,

○ 건축물 및 기타물건의 시가표준액은 행정자치부장관이 정한 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정․고시한 가액으로 한다.

건축물의 범위

○ 건축물이란 주택 외의 일반건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함)로서 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)을 말한다.

법적 근거 및 고시 절차

○ 시가표준액 산정의 법적근거 : 「지방세법」 제4조제2항

	지방세법 제4조
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

○ 시가표준액 결정 및 고시 절차

시가표준액 조정기준 결정․통보	⇒	지자체별 결정․고시	⇒	수시 조정
행정자치부장관 (직전연도 10～11월중)		시장․군수․구청장 (매년 1월 1일)		시․도지사 (필요 시)

- (시가표준액 조정기준 결정) 행정자치부장관은 「지방세법 시행령」 제4조제1항에 따라 시가표준액 조정기준을 정하여 지방자치단체에 통보한다. 시가표준액 조정기준은 지방자치단체 및 전문가 등의 의견수렴 절차를 거쳐 결정되며, 2013년부터는 합리적 조정기준 마련을 위해 전문기관에 연구용역을 의뢰하여 그 결과를 조정기준에 연차적으로 반영하고 있다.

- (시가표준액 결정ㆍ고시) 시장․군수․구청장은 행정자치부장관이 정한 조정기준에 따라 건축물 시가표준액을 산정, 시․도지사의 승인을 받아 매년 1월 1일 결정ㆍ고시한다. 시장․군수․구청장은 조정기준에서 정하고 있는 구조ㆍ용도ㆍ위치 지수 등에 대하여 불합리하다고 판단되는 경우 해당 지수의 30% 범위 내에서 하향 조정하여 결정할 수 있으며, 그 범위를 초과 시에는 행정자치부장관의 승인을 얻어 시ㆍ도지사가 변경 결정ㆍ고시하여 적용할 수 있다.

- (수시 조정) 경기 침체에 따른 건축물 가격 하락 등 이미 결정한 시가표준액의 적용이 불합리하다고 인정되는 경우에는 시ㆍ도지사가 행정자치부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정하여 고시할 수 있다.

건축물 시가표준액 산출방법

건축물 시가표준액	=	건물신축 가격기준액	×	각종 지수			×	경과연수 잔 가 율	×	면적 (㎡)	×	가감산 특 례
				구조	용도	위치

○ 건축물의 시가표준액은 국세청장이 행정자치부장관과 협의하여 매년 결정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 각종 지수와 경과연수별 잔가율을 적용하여 ㎡당 금액을 산출한 후 건축물의 면적(㎡)을 곱하여 산출하되, 건축물이 가감산 특례 대상인 경우에는 해당 가감산율을 적용하여 산출한다.

	지방세법 시행령 제4조제1항
1. 건축물: 「소득세법」 제99조제1항제1호나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다. 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

※ 2016년 적용 건물신축가격기준액 : 660,000원/㎡(2015년 대비 1만원 인상)

○ 개별 건축물에 대한 시가표준액은 이 책에서 정하고 있는 시가표준액 조정기준에 따라 건축물 소재지 시ㆍ군ㆍ구에서 결정ㆍ고시한 시가표준액을 기준으로 산출된다.

		2016년 주요 개정 사항

구조지수 조정

2015년				2016년
구조번호	구조별	지수		구조번호	구조별	지수
1	통나무조	127		1	통나무조	130
2	철골(철골철근)콘크리트조	120		2	철골(철골철근)콘크리트조	120
3	목구조	107		3	목구조	110
4	철근콘크리트조, 라멘조, 석조, 프리캐스트 콘크리트조, 스틸하우스조, 철골조	100		4	철근콘크리트조, 라멘조, 석조, 스틸하우스조, 프리캐스트 콘크리트조, 철골조, 연와조	100
5	연와조	96		5	보강콘크리트조, 황토조, 보강블록조, ALC조, 시멘트벽돌조	90
6	보강콘크리트조, 황토조, 보강블록조	90		6	목조	75
7	ALC조	87		7	시멘트블록조, 와이어패널조	60
8	시멘트벽돌조	86		8	경량철골조, 조립식패널조, FRP 패널조	55
9	목조	70		9	석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조	40
10	시멘트블록조	60		10	컨테이너건물	35
11	경량철골조, 와이어패널조	55		11	철파이프조	22
12	조립식패널조, FRP 패널조	50
13	석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조	40
14	컨테이너건물	30
15	철파이프조	20

○ 구조지수 용어정의 조정

3) 목구조

목재를 골조로 하고 합판, 합성수지, 타일, 석고보드 등을 사용하여 신공법으로 축조한 구조를 말한다. 다만, 건축법 시행령상 한옥구조(목구조 및 일반(한식)목구조)를 포함하며, 통나무조와 목조를 제외한다.

6) 보강콘크리트조

시멘트벽돌조의 결함을 보완하기 위하여 벽체 또는 기둥부에 철근을 넣어 축조한 구조를 말한다.

9) 목조

기둥과 들보 및 서까래 등이 목재로 된 구조를 말한다. 다만, 통나무조와 목구조(건축법 시행령상 한옥구조 포함)를 제외한다.

○ 구조지수 적용요령 조정

2) 철골조, 스틸하우스조 건물 벽면의 주된 구조가 조립식 패널 또는 칼라강판인 경우에는 지수 75를 적용하고, 시멘트블록인 경우에는 지수 80을 적용한다. 단, 건축자재 등으로 내부 마감공사가 된 경우는 지수 90을 적용한다.

용도지수 조정

구분	용 도		번호	대 상 건 물	‘15년	‘16년
Ⅰ	주거용 건 물	주거시설	1	∘ 주거용 오피스텔	118	125
			2	∘ 아파트	107	110
Ⅱ	상업용 및 업무용 건 물	숙박시설	5	∘ 관광호텔(5성급·4성급)：관광진흥법상 관광숙박시설	142	145
			9	∘ 농어촌 민박, 외국인관광 도시민박(관광진흥법상 관광편의시설)	100	105
		판매시설	12	∘ 도매시장, 재래(전통)시장	115	110
		운수시설	13	∘ 여객자동차터미널, 철도시설, 공항시설, 항만시설	85	90
		문화 및 집회시설	19	∘ 동물원, 식물원, 수족관	85	90
		업무시설	26	∘ 사무용 오피스텔	113	110
		교육연구시설	29	∘ 학교, 교육원(연수원), 직업훈련소, 연구소, 도서관	117	115
		노유자 시설	30	∘ 아동관련시설, 노인복지시설, 기타 사회복지시설 및 근로복지시설	117	115
		근린생활시설	36	∘ 상점(슈퍼마켓과 일용품 소매점 등) ∘ 일반음식점, 휴게음식점, 제과점, 기원, 서점 ∘ 이용원, 미용원, 세탁소 ∘ 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원, 산후조리원 및 안마원 ∘ 각종 사무실용 건물(금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소, 소개업소, 출판사 등) ∘ 사진관, 표구점, 학원(무도학원 제외), 장의사, 동물병원, 독서실, 총포판매소 등 ∘ 다중생활시설 ∘ 안마시술소, 노래연습장 ∘ 자동차매매장, 운전학원, 정비학원 ∘ 청소년게임제공업의 시설, 일반게임제공업의 시설, 인터넷컴퓨터게임 시설제공업의 시설, 복합유통게임제공업의 시설 ∘ 위에 열거되지 않은 기타 판매 및 영업시설	120	118
		묘지관련시설	37	∘ 화장시설 ∘ 봉안당(종교시설에 해당하는 것 제외) ∘ 묘지와 자연장지에 부수되는 건축물	65	70
Ⅲ	산업용 및 기 타 특수용 건 물	발전시설	39	∘ 원자력발전시설〔원자로․터빈․보조․핵(연료)폐기물 저장․방사선 폐기물 처리 건물에 한함〕	250	300
		자동차 관련시설	46	∘ 세차장, 폐차장, 검사장, 정비공장, 차고 및 주기장	76	74
		교정 및 군사시설	49 (신설)	∘ 교정시설(보호감호소, 구치소 및 교도소를 말함) ∘ 갱생보호시설, 그 밖에 범죄자의 갱생·보육·교육·보건 등의 용도로 쓰이는 시설 ∘ 소년원 및 소년분류심사원 ∘ 국방·군사시설	-	100

가·감산 특례 조정

○ 감산율 적용대상 및 감산율 조정

2015년				2016년
구분	감산율 적용대상 건축물기준	감산율		구분	감산율 적용대상 건축물기준	감산율
Ⅳ	⁝ (6) 지하1층 상가부분	20/100		Ⅳ	(6) 지하1층 상가부분 ○ 10층 이하 건물 ○ 10층 초과 건물	20/100 15/100

○ 가·감산 특례 적용요령 조정

4) 엘리베이터가 없는 5층이상 상가건축물의 경우 5층 이상은 10/100에 해당하는 감산율을 적용한다.

대수선 건축물 시가표준액 조정

2015년			2016년
구분 구조 번호	㎡당 시가표준액산출비율 (%)		구분 구조 번호	㎡당 시가표준액산출비율 (%)
	대수선			대수선
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15	20 20 20 20 25 25 35 35 35 30 30 30 30 25 25		1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11	25 25 25 25 25 35 35 35 35 30 30

목      차

1. 건축물 시가표준액 산출체계	1

2. 적용지수	2

가. 구조지수의 적용	2

나. 용도지수의 적용	7

다. 위치지수의 적용	13

3. 경과년수별 잔가율	15

4. 가감산 특례	17

5. 증․개축 건축물 등에 대한 시가표준액 산출요령	20

6. 시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 시가반영 차등 감산특례	24

7. 구분지상권에 대한 시가표준액 산출요령	26

<첨부> 건축물시가표준액 일람표	33