행복한 변화, 새로운 충남

- 아파트관리 비리 개선을 위한 -

주택법 개정 건의사항

	충 청 남 도 (건축도시과)

순    서

■ 주택법 개정 건의사항

1. 입주자대표회의 입주민소환제	3

2. 공동주택관리 지원센터 기능 강화	4

3. 아파트관리 표준 매뉴얼 제정	5

4. 비리자 처벌 강화 및 과태료 부과 제도 개선	6

5. 외부회계감사 제도 개선	7

6. 아파트 홈페이지 구축 의무화	8

- 아파트관리 비리 개선을 위한 -

주택법 개정 건의사항

❶		입주자대표회의 입주민소환제 도입

□ 현 실태(문제점)

❍ 입주자대표회의의 횡포·부정비리 견제할 제도적 장치 미비

- 입주자대표회의 무소불위 권한 남용, 입주민 무관심 증가

- 관리비 전용 및 낭비, 공사·용역비 부당 계상·계약

❍ 입주자대표회의, 관리주체 등 소수가 아파트관리 중요사항 결정

□ 개선·건의

❍ 입주자대표회의에 대한 입주민소환제 신설

- 입주민의 2/10 이상 서명, 소환사유 명시, 관할 선관위에 입주민소환투표 실시 청구

□ 기대효과

❍ 입주자대표회의에 대한 입주민 견제로 권한 남용 방지

	≪국토교통부 사전 협의 결과≫
❍ (반영) 대규모 공동주택단지(1,000세대 이상)의 경우 적극 검토 ❍ (검토) 소규모 공동주택단지의 경우 棟대표 출마 기피 사례 보완책 검토 ※ 입주민 소환제에 따른 동대표 출마 위축, 입주자대표회의 미구성 우려 등의 예상문제점 종합적 검토

❷		공동주택관리 지원센터 설립

□ 현 실태(문제점)

❍「우리家 함께 행복지원센터」개소·운영(’14.4.8, 주택관리공단 위탁)

- 공동주택관리 민원 상담, 분쟁 및 갈등 중재, 시설관리 자문 등

-“행복지원센터”의 주기능은 상담으로 공사기술 자문 저조

(관리업무 진단 88건, 공사기술 자문 10건 등 정도)

❍ 주택관리사협회 내 공동주택관리지원센터 개소(’14. 12.)

❍ 민간아파트관리는 사적자치의 원칙에 입각하여 행정기관의 공동주택관리 개입은 근본적으로 문제(최소한에 그쳐야)

- 아파트관리를 종합적·체계적으로 지원 가능한 기구 필요

□ 개선·건의

❍ 체계적·실질적인 관리 지원을 위한 공동주택관리 지원센터 설립

- (구 성) 회계사, 변호사, 기술사, 주택관리사 등 공동주택관리 전문가

- (역 할) 공동주택 관리 상담, 기술지원, 정보제공, 조사·진단 등 수행

장기수선계획 수립 및 장기수선충당금 사용에 관한 자문

- (수수료) 양질의 서비스 제공을 위한 일정 수수료 지불 근거 마련,                  수수료를 통한 센터 자치운영 (인건비, 기술료, 장비대 등)

□ 기대효과

❍ 공평·중립적인 입장에서 전문적인 아파트 관리 정보와 서비스 통합 제공

❍ 민간아파트의 사적자치관리 원칙 부합 및 관리 체계화 구축

❍ 불필요한 행정력 낭비 예방(아파트관리 민원·소송 등 해소 기대)

	≪국토교통부 사전 협의 내용≫
❍ (반영) 공동주택관리 지원기구 신설(우리家 함께 행복지원센터 개편) - 충남도가 건의한 센터 기능 반영

❸		아파트관리 표준메뉴얼 제정

□ 현 실태(문제점)

❍ 아파트관리 관련 종합적인 표준 메뉴얼 부재

- 체계적인 아파트관리 곤란, 입주민의 아파트관리 이해 부족

- 소수의 관계자만 알 수 있는 형식으로 아파트관리 만연

- 주먹구구식 관리로 아파트 관리 비리의 근본적인 원인 제공 및 주민 갈등 증가

□ 개선·건의

❍ 정부차원의 통일된 아파트관리 표준 메뉴얼 제정·보급(건의)

- 관리주체, 입주자대표회의, 입주민 등의 관리 지식 제고

❍ 아파트관리 표준 메뉴얼 내용

- (아파트 관리) 기본사항, 관련법령·통지, 관리규약, 위탁계약서, 관리비 체납과 법적 수속 방식

- (예산·회계 관리) 기본적인 예산·회계 운용 상식

- (회의 운영) 입주자대표회의 기본 진행 및 운영 내용

- (판례집) 아파트 관리와 직접 관계된 판결 요지 및 전문

- (상담사례) 구체적인 상담사례를 토대로 Q&A사례 게재

- (시설관리요령) 시설별 관리요령, 보수기준 등

□ 기대효과

❍ 아파트관리 체계화 및 입주민의 아파트관리 이해 도모

❍ 통일된 표준 관리 메뉴얼에 따른 아파트 관리로 아파트 비리    발생 근본적 차단 및 행정민원 감소

	≪국토교통부 사전 협의 결과≫
❍ (반영) 아파트 관리 표준메뉴얼 필요성 절대 공감

❹		비리 관리자 처벌 강화

□ 현 실태(문제점)

❍ 공동주택관리 비리자 처벌 미약

- 2년 이하의 징역 또는 그 이익의 2배 이하 벌금 부과

- 업무 관련 금품수수 등 부당이득 주택관리사 행정처분

❍ 주택법 위반 공동주택관리 관계자 과태료 부과 효과 미약

- 지난 3년간 총 32건 8,370만원 부과

- 부과된 벌금·과태료를 입주민 등의 관리비로 납부

❍ 비리로 얻은 이익이 벌금·과태료보다 크므로 비리 만연

□ 개선·건의

❍ 특별감사 관련 공무원에게 특별사법경찰권 부여(법 제59조)

❍ 비리 동별대표자에 대한 처벌 및 명단 공개

- 공동주택관리 비리자 검색시스템 구축

- 비리 관련자 동별대표자 영구 결격사유 추가 (영 제50조)

- 입주자대표회의 구성 신고시 비리자 확인·퇴출

❍ 과태료 부과시 구체적인 납부 대상자 지정(법 제43조의4)

- 과태료 부과시 입주자대표회의 회장, 관리주체, 주택관리업체

□ 기대효과

❍ 비리자에 대한 강력한 처벌로 비리 원천 봉쇄

❍ 과태료 부과 대상자 구체화로 과태료 부과 효과 증대

	≪국토교통부 사전 협의 결과≫
❍ (반영) 감사 실시 공무원에게 특별사법경찰권 부여 적극 검토 ❍ (반영) 주택법 위반 과태료 납부대상자 명확하게 지정 검토 ❍ (검토) 비리 관련자 처벌 강화에 따른 부작용 검토

❺		외부회계감사 제도 개선

□ 현 실태(문제점)

❍‘15년부터 300가구 이상 공동주택 매년 외부회계감사 의무화

❍ 입주자대표회의 임원 중 감사 역할 미흡(전문성, 책임성 미약)

❍ 해당 아파트에서 직접 외부 회계감사법인(감사인)과 계약체결 및 비용을 지불하는 구조상 내실있는 회계감사 곤란

- 외부회계감사인과 입주자대표회의·관리주체 간 유착을 통한 봐주기식 회계감사 우려

❍ 부실 외부감사인(법인)에 대한 처벌 근거 부재

□ 개선·건의

❍ 관리주체가 시·군에 회계사 선정 위탁 시행(법령 개정)

- 시·군에서 회계감사를 위한 회계사(법인) 선정(입찰, 금액결정)

- 입주자대표회의와 선정된 회계사 간 의무적 감사계약 체결

- 감사 결과 시·군 및 입주자대표회의에 동시 통보

- 감사 결과 부당·비리 내용에 따라 수사 의뢰, 행정처분 실시

❍ 외부 회계감사법인(감사인) 선정지침 제정·배부

- 외부회계감사 비용에 대한 표준 단가 기준 마련

□ 기대효과

❍ 회계사 선임권이 시장·군수에게 있어 투명한 회계감사 가능

❍ 회계감사시 입주자대표회의 및 관리주체의 주관적 개입 방지

	≪국토교통부 사전 협의 결과≫
❍ (반영) 공인회계사협회와 협의·검토 추진 - 회계감사인 선정 방법 개선, 회계감사 비용 표준단가 기준 마련 등

❻		아파트 홈페이지 구축 의무화

□ 현 실태(문제점)

❍ 관리주체의 관리 정보 인터넷 홈페이지 공개 규정(임의규정)

- 아파트 홈페이지 없는 경우 게시판 활용 가능(법 제45조)

❍ 도 공동주택관리규약 준칙상 홈페이지 구축 의무 규정

- 강제성 미비로 효과 미약

❍ 홈페이지 미구축 아파트 입주민들의 관리 정보접근 한계

- 의무관리단지 홈페이지 구축 561개 중 100개(18%)

❍ 입주민의 무관심 증가로 공동주택관리 비리 급증

□ 개선·건의

❍ 의무관리대상 아파트 홈페이지 구축 의무화 규정 신설(법령개정)

- 아파트관리 정보 공개 경로 다양화를 통해 입주민 관심 제고

□ 기대효과

❍ 아파트관리 정보 적극 공개로 입주민 알권리 충족 및 관심 증대

	≪국토교통부 사전 협의 결과≫
❍ (검토) 홈페이지 구축 및 관리 비용 지출에 대한 주민부담 가중 우려 - 추가 비용 발생 최소화 방안 마련 - 홈페이지 구축 및 관리 추가비용 발생에 따른 민원 증가